REIT: o que é e como investir em imóveis nos Estados Unidos

Os Real Estate Investment Trusts (REITs) constituem a estrutura corporativa criada pelo Congresso dos Estados Unidos em 1960 para permitir que investidores individuais acessem grandes empreendimentos imobiliários com liquidez de bolsa de valores¹.

Para quem reside no Brasil e deseja expor parte da carteira ao mercado imobiliário americano, entender o modelo operacional dos REITs e suas diferenças em relação aos fundos imobiliários (FIIs) brasileiros é essencial.

1. Como funciona a estrutura de um REIT

Ao contrário de um fundo imobiliário brasileiro clássico, que é juridicamente um condomínio fechado administrado por uma instituição financeira fiduciária, a maioria dos REITs nos Estados Unidos é constituída como uma empresa de capital aberto com gestão interna de ativos¹.

Para manter o status tributário especial concedido pelo Internal Revenue Code, a legislação americana exige que a corporação cumpra requisitos rígidos:

• Distribuir no mínimo 90% do seu lucro líquido tributável anual aos acionistas sob a forma de dividendos².
• Investir ao menos 75% dos seus ativos totais em imóveis físicos, hipotecas ou títulos públicos do Tesouro dos EUA².
• Obter no mínimo 75% da sua receita bruta a partir de aluguéis, juros hipotecários ou ganhos na alienação de imóveis¹.

Em contrapartida ao cumprimento dessas regras, o REIT fica isento do imposto corporativo de renda sobre o lucro distribuído, evitando a bitributação no nível da companhia¹.

2. Tipos de REITs no mercado americano

O setor imobiliário listado nos Estados Unidos possui ampla especialização setorial:

1. Equity REITs: Possuem e operam imóveis comerciais físicos. Os segmentos abrangem galpões logísticos e industriais, data centers, torres de telecomunicações móveis, hospitais e clínicas de saúde, shopping centers e edifícios residenciais multifamiliares¹.
2. Mortgage REITs (mREITs): Não compram imóveis físicos; financiam o mercado concedendo empréstimos hipotecários ou comprando títulos de crédito imobiliário lastreados em hipotecas (Mortgage-Backed Securities - MBS). Apresentam dividendos elevados, porém são mais sensíveis a oscilações na taxa de juros do Federal Reserve¹.

3. Tributação para investidores brasileiros

A tributação aplicável ao investidor residente no Brasil segue as seguintes normas:

• Retenção na fonte nos Estados Unidos: O IRS retém na fonte 30% sobre os dividendos distribuídos por REITs a investidores estrangeiros não residentes (nonresident aliens)¹.
• Compensação fiscal no Brasil: Pela Lei nº 14.754/2023, os rendimentos auferidos no exterior são submetidos à alíquota de 15% no IRPF anual. Como a alíquota retida na fonte nos EUA (30%) é superior à devida no Brasil (15%), o investidor utiliza o imposto comprovadamente retido para compensar integralmente a obrigação tributária brasileira relativa a esses proventos³.
• Ganhos de capital na alienação de cotas: Lucros obtidos na venda de cotas do REIT em bolsa não sofrem retenção na fonte nos EUA, sendo apurados na declaração de ajuste anual do IRPF no Brasil³.

4. Exemplo numérico de dividendos

Considere um investimento de US$ 10.000,00 em um REIT do setor de galpões logísticos com dividend yield anual de 4,5%:

• Valor anual de proventos brutos declarados: US$ 450,00
• Retenção de 30% na fonte nos EUA: 450 × 0,30 = US$ 135,00
• Valor líquido creditado na conta da corretora: US$ 315,00
• Situação perante o fisco brasileiro: O imposto de 15% previsto pela Lei nº 14.754/2023 totalizaria US$ 67,50. Como já foram retidos US$ 135,00 no exterior, não há imposto adicional a recolher no Brasil³.

Investir em REITs possibilita ao investidor brasileiro receber fluxo recorrente de renda em moeda forte gerado por ativos imobiliários de infraestrutura de escala global¹.

Footnotes

1. U.S. Securities and Exchange Commission (SEC). Investor Bulletin on Real Estate Investment Trusts. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸

2. Legal Information Institute (Cornell Law School). 26 U.S. Code § 856 - Definition of real estate investment trust. ↩ ↩²

3. Presidência da República. Lei nº 14.754, de 12 de dezembro de 2023, arts. 2º e 3º. ↩ ↩² ↩³

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